中伦观点

在系列上篇中，我们梳理了地产项目债务重组相关政策，结合经验总结债务重组的原则、项目与项目公司尽职调查实务重点。在下篇中，我们着重梳理困境项目重组方案经验，并分享对行政赋能的一些思考，供读者参考。

房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。

本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。

一、困境项目重组方案

房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。

单纯的法律手段难以解决问题的情形下，笔者认为：房地产困境的解决，最终需要落实到具体的房地产项目庭外重组与盘活。开展全行业性的政策拯救或对大型地产公司进行全面的庭外重组盘活，需假以时日并多方共同努力。因此，结合近一年多的地产项目重组盘活经验，笔者希望从政府管理、商业诉求、法律实践等方面，为各方在房地产项目困境中破局提供些建议，达到解决具体房地产项目的实际问题，使项目价值最大化，最大程度实现各方利益诉求，从一定程度上缓解目前房地产困境。

本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。

以物抵债，指债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定将债务人财产作价交付债权人抵偿债务的行为。实践中，主要分为两种类型，包括当事人双方协商的以物抵债和民事强制执行程序中的以物抵债程序，本文仅就前种以物抵债类型进行探讨。

近年来，随着新冠疫情影响，经济形势发生变化，再加上政策调控等多重因素打击，导致地产行业遭遇寒冬，现金流频繁遭受考验。迫于资金回款压力，为了缓解僵局，地产企业推出“工抵房”“内部房”等房源以期减轻对外负债或实现现金回流。其中，“工抵房”也被称为工程抵款房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式，也是大众所俗称以物抵债的一种常见形式。虽然，工程方的需求是现金而并非房屋，但目前经济形势下，工程方面临开发商无款支付的现实局面，只能无奈被迫接受“工抵房”。尽管“工抵房”的出现使得开发商不再面临房子无路销售的难题，同时解决了部分应付款项；工程方能获得部分“工抵房”以解决工程资金被长期拖欠的难题；购房者可以更低价格买到“工抵房”从而降低购房成本，这一循环链看似多赢，实则隐藏大量法律风险。本文将从“工抵房”的角度，以工抵债权人的视角，对以物抵债的性质、模式、法律风险等维度进行分析，以期对实践和后续研究有所贡献。

一、以物抵债协议的性质

As the tile suggests the state of recognition and assistance jurisprudence & practice in Hong Kong is less than clear. This follows the recent (mostly) conflicting 1st instance decisions of Up Energy and Global Brands. Here are my views about (i) what I believe is settled; (ii) the points of judicial difference; and (iii) what remains unclear.

Settled

“以房抵债”安排，原常见于缓解开发商在开发过程中少量资金短缺的问题，但部分房地产企业逐渐将其演化作为平衡资金需求的工具，签订大量的“以房抵债”协议，在出现现金流危机、甚至濒临破产的情况下，无力偿还欠款，也无力建完房屋交付债权人，使得“以房抵债”的实现问题变得愈加尖锐。而在理论和实践中，“以房抵债”也存在较多的争议，即便表面上均具备相似的特征，由于个案事实细微的差别，或是裁判观点不同，导致不同的判决结果。故此，本文拟就“以房抵债”在破产程序中可能面临的不同效果进行梳理及探讨。

一、关于“以房抵债”的法律关系的厘清

实践中关于“以房抵债”存在着各种各样的约定，归纳起来，最为常见的为“以物抵债”类型的安排：通常发生在债务到期后（部分案件中可能发生在债务到期前），即以债务人或他人持有的房屋作为抵偿债务的“物”，通过折价转让给债权人的形式，实现债务清偿的目的。该种抵偿改变了原债权金钱给付的方式，在理论上，可称为“他种给付型以房抵债”。

商事合同中通常会订有合同解除条款，比如满足约定条件或情形下，一方得以解除合同的单方解除条款。单方解除条款系商事主体在一定情形下为脱离合同而预先设置的退出机制，它保证了商事主体的意思自治，同时避免了各方受到已无价值的合同关系的拖累。近几年来，受经济大环境的影响，不少商事主体的经营遭遇困难，破产成为企业面临的高概率情形。破产不仅会影响到破产企业本身，亦会影响与破产企业签署商业合同的其他主体，例如，在《企业破产法》（“《破产法》”）第十八条的规定下，前述单方解除权的行使就会受到一定限制。在本文中，我们将提示和阐释该限制，并提出相应的解决方案与风险防范措施。

一、合同约定解除权

一份完整的合同通常会约定合同解除的条款，通常包括双方协商一致解除合同，以及约定条件下一方单方解除合同。关于单方解除合同条款，一般会有类似以下的约定：

“当一方进入破产程序、破产重整、清盘、资不抵债或其它类似的法律程序时，另一方有权立即书面通知对方解除合同。”

This article is the China Chapter of Sporting Succession in Football, a publication by Sports and Policy Centre, print copy available at: http://www.sportslawandpolicycentre.com/

A. Applicable Regulation of the Member Association

在经济下行的时候，原来一些质地不错的企业也会陷入困境。对于困境企业而言，通过破产重整焕发生机，也许是最后一根救命稻草；对于投资人而言，未来真正的赚钱机会，也将出现在更多、更复杂的破产重整项目中。今天，我想跟大家谈谈破产重整投资的趋势、挑战与未来。

一、重整投资的趋势

首先，我们来谈谈重整投资已经展现出的四个变化趋势。

第一个趋势，是从被动投资到主动投资。

什么是被动投资？以往一些破产项目中的重整投资人，往往本身就是破产企业的债权人，他们随着陷入危机的破产企业一起被困在了“水中”，不得不通过参与重整投资寻求最后的“上岸”机会，比较典型的就是一些作为困境企业债权人的AMC公司。

什么是主动投资？这几年里，逐渐有一些“岸上的人”也瞄准了重整投资领域。“岸上的人”，是与困境企业没有关系的外部投资人，他们没有受到困境企业的牵连，而是将重整投资视作一个宝贵的商业机会，主动参与其中。这样的“岸上投资人”，既包括产业投资人，也包括财务投资人。

Affected by the continuing COVID-19 epidemic and the transformation of the economic development structure, the overall slow-down of economic growth in China has increased the possibility of late payment or bad debts by the business counterparty. Especially, if the business and financial condition of a business counterparty continues to deteriorate to a level close to bankruptcy, it is necessary and critical to consider not only how to collect and protect the creditor's rights as much as possible, but also the best approach to adopt when considering the potential bankruptcy proceedings.

Nuo Ji, Lingqi Wang, Jessica Li and Sylvia Zhang, Fangda Partners

This is an extract from the 2023 edition of GRR's The Asia-Pacific Restructuring Review. The whole publication is available here.

In summary