2022 has been a challenging year. In addition to the continuing impact of COVID-19 and the recent relaxation measures in China, the war in Ukraine has also brought impacts on society, politics and businesses.

在争议解决过程中，债权人可能会面临一些公司法人债务人无法偿还债务的情形。在此情况下，债权人是否可以要求该公司股东一并承担责任呢？这还是要看要求股东承担责任有没有任何合同的依据或法律的依据。

从合同方面来看，这主要看双方之间的约定，如在合同签署时是否有一并要求股东提供担保或股东是否也是合同的一方，如无相关的约定，则只能看法律方面的依据了。

从法律方面来看，这主要看两个情形，一，如果该公司股东尚未出资完成的话，债权人是否可以要求该股东针对未出资部分承担责任；二，是否存在可以否认公司人格的情形。

一、要求未出资完成的股东承担部分责任

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》（下称“司法解释二”）第二十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》（下称“司法解释三”）第十三条及第十四条，以及《企业破产法》第三十五条的规定，在以下几种情形下，债权人可以请求该股东在其未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担连带清偿责任或补充赔偿责任：

(1) 公司解散或破产清算时股东尚未缴纳出资（包括已到期的和未到期的）；

(2) 股东未履行或未全面履行出资义务；

(3) 股东抽逃出资的（针对抽逃出资本息部分）。

In the course of dispute resolution, a creditor may be confronted with a situation where the corporate debtor is unable to repay its debts. In this case, can the creditor hold the shareholders of the company liable as well? This still depends on whether there is any contractual or legal basis for holding the shareholders liable.

近年来，随着我国商标申请量逐年攀升，商标注册难度不断加大，当然市场上也存在大量“闲置”商标，随之连续三年不使用注册商标的撤销案件日益频发。

《商标法》第四十九条第二款规定：

“注册商标成为其核定使用的商品的通用名称或者没有正当理由连续三年不使用的，任何单位或者个人可以向商标局申请撤销该注册商标。”

一般情况下在撤三申请之前会重点关注商标注册人是否在近三年对注册商标进行真实有效的商业使用，而“正当理由”这一例外情形，需依据商标注册人具体情况而定，难以通过前期互联网查询等方式了解。

何种情况才属于连续三年不使用的“正当理由”呢？

《商标法实施条例》第六十七条规定：

“下列情形属于商标法第四十九条规定的正当理由:（一）不可抗力；（二）政府政策性限制；（三）破产清算；（四）其他不可归责于商标注册人的正当事由。”

最高人民法院2010《关于审理商标授权确权行政案件若干问题的意见》第二十条第三款规定：

“如果商标权人因不可抗力、政策性限制、破产清算等客观事由，未能实际使用注册商标或者停止使用，或者商标权人有真实使用商标的意图，并且有实际使用的必要准备，但因其他客观事由尚未实际使用注册商标的，均可认定有正当理由。”

The Futures and Derivatives Law of the People’s Republic of China (‘FDL’) was adopted by the National People’s Congress on April 20th and is effective from August 1, 2022. The FDL is a historical development for the financial industry in China. Namely, it aligns future and derivative legislation with international netting practices and promotes standardisation of industry and market development.

The FDL Framework

中伦观点

在系列上篇中，我们梳理了地产项目债务重组相关政策，结合经验总结债务重组的原则、项目与项目公司尽职调查实务重点。在下篇中，我们着重梳理困境项目重组方案经验，并分享对行政赋能的一些思考，供读者参考。

房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。

本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。

一、困境项目重组方案

房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。

单纯的法律手段难以解决问题的情形下，笔者认为：房地产困境的解决，最终需要落实到具体的房地产项目庭外重组与盘活。开展全行业性的政策拯救或对大型地产公司进行全面的庭外重组盘活，需假以时日并多方共同努力。因此，结合近一年多的地产项目重组盘活经验，笔者希望从政府管理、商业诉求、法律实践等方面，为各方在房地产项目困境中破局提供些建议，达到解决具体房地产项目的实际问题，使项目价值最大化，最大程度实现各方利益诉求，从一定程度上缓解目前房地产困境。

本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。

以物抵债，指债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定将债务人财产作价交付债权人抵偿债务的行为。实践中，主要分为两种类型，包括当事人双方协商的以物抵债和民事强制执行程序中的以物抵债程序，本文仅就前种以物抵债类型进行探讨。

近年来，随着新冠疫情影响，经济形势发生变化，再加上政策调控等多重因素打击，导致地产行业遭遇寒冬，现金流频繁遭受考验。迫于资金回款压力，为了缓解僵局，地产企业推出“工抵房”“内部房”等房源以期减轻对外负债或实现现金回流。其中，“工抵房”也被称为工程抵款房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式，也是大众所俗称以物抵债的一种常见形式。虽然，工程方的需求是现金而并非房屋，但目前经济形势下，工程方面临开发商无款支付的现实局面，只能无奈被迫接受“工抵房”。尽管“工抵房”的出现使得开发商不再面临房子无路销售的难题，同时解决了部分应付款项；工程方能获得部分“工抵房”以解决工程资金被长期拖欠的难题；购房者可以更低价格买到“工抵房”从而降低购房成本，这一循环链看似多赢，实则隐藏大量法律风险。本文将从“工抵房”的角度，以工抵债权人的视角，对以物抵债的性质、模式、法律风险等维度进行分析，以期对实践和后续研究有所贡献。

一、以物抵债协议的性质

As the tile suggests the state of recognition and assistance jurisprudence & practice in Hong Kong is less than clear. This follows the recent (mostly) conflicting 1st instance decisions of Up Energy and Global Brands. Here are my views about (i) what I believe is settled; (ii) the points of judicial difference; and (iii) what remains unclear.

Settled

“以房抵债”安排，原常见于缓解开发商在开发过程中少量资金短缺的问题，但部分房地产企业逐渐将其演化作为平衡资金需求的工具，签订大量的“以房抵债”协议，在出现现金流危机、甚至濒临破产的情况下，无力偿还欠款，也无力建完房屋交付债权人，使得“以房抵债”的实现问题变得愈加尖锐。而在理论和实践中，“以房抵债”也存在较多的争议，即便表面上均具备相似的特征，由于个案事实细微的差别，或是裁判观点不同，导致不同的判决结果。故此，本文拟就“以房抵债”在破产程序中可能面临的不同效果进行梳理及探讨。

一、关于“以房抵债”的法律关系的厘清

实践中关于“以房抵债”存在着各种各样的约定，归纳起来，最为常见的为“以物抵债”类型的安排：通常发生在债务到期后（部分案件中可能发生在债务到期前），即以债务人或他人持有的房屋作为抵偿债务的“物”，通过折价转让给债权人的形式，实现债务清偿的目的。该种抵偿改变了原债权金钱给付的方式，在理论上，可称为“他种给付型以房抵债”。