Comme déjà évoqué dans notre article précédent à ce sujet, le concept du transfert d’entreprise constitue l’un des piliers de la réforme du droit de l’insolvabilité en Belgique.
Dans cet article, nous introduisions le concept du transfert d’entreprise sous autorité judiciaire, revu depuis la réforme du 1er septembre 2023.
La présente contribution constitue la deuxième partie du sujet, portant cette fois sur le transfert d’une entreprise qui intervient dans le cadre d’une préparation privée (confidentielle) à la faillite.
Zoals reeds vermeld in ons vorig artikel in deze materie, is het concept van de overdracht van een onderneming één van de pijlers van de hervorming van het insolventierecht in België.
U maakte reeds kennis met het concept van de overdracht van ondernemingen onder gerechtelijk gezag, dat herzien is sinds de hervorming van 1 september 2023.
Deze bijdrage vormt het tweede deel van dit onderwerp, ditmaal over de overdracht van een onderneming in het kader van een "besloten voorbereiding van een faillissement".
As already mentioned in our previous article on this subject, the concept of the transfer of a business is one of the pillars of the reform of insolvency law in Belgium.
In our previous article regarding this subject, we introduced the concept of the transfer of a business under judicial authority, reviewed since the reform as of 1 September 2023.
This contribution constitutes the second part of the subject, and deals with the transfer of a business in the context of a private (confidential) preparation prior to bankruptcy.
Our precedent contribution contained introductory remarks on the reform of insolvency law, which came into force on 1 September 2023. As indicated, this contribution focuses on a key element of this reform.
The revision of the insolvency landscape has not spared the concept of the transfer of business, which is one of its pillars.
The transfer of a business can take place at two stages: as part of a public judicial reorganisation proceeding, but also as part of a silent preparation prior to bankruptcy.
Notre contribution précédente comprenait les propos introductifs portant sur la réforme du droit de l’insolvabilité, entrée en vigueur ce 1er septembre 2023. Comme indiqué, la présente contribution porte sur un élément clé de cette réforme.
La révision du paysage de l’insolvabilité n’a pas épargné le concept du transfert d’entreprise, qui en constitue l’un des piliers.
Le transfert de l'entreprise peut intervenir à deux stades : dans le cadre d’une procédure de réorganisation judiciaire publique, mais également dans le cadre d’une préparation silencieuse à la faillite.
Op 20 juni 2019 heeft het Europees Parlement voor het eerst een nieuwe richtlijn aangenomen die het insolventierecht op Europees niveau harmoniseert.
Het was lang wachten tot het proces van omzetting in Belgisch recht eindelijk werd afgerond met de goedkeuring van een wetsontwerp in mei 2023 en de publicatie van de wet op 7 juni 2023.
De wet, waarvan efficiëntie het sleutelwoord is, zal op 1 september 2023 in werking treden.
Dit is een belangrijke stap in de richting van de modernisering van de insolventiewetgeving.
Le 20 juin 2019, le Parlement Européen a adopté une nouvelle directive qui harmonise pour la première fois le droit de l’insolvabilité au niveau européen.
L’attente fut longue avant que le processus de transposition en droit belge n’aboutisse enfin par l’adoption d’un projet de loi en mai 2023, et par la publication de la loi le 7 juin 2023.
La loi, dont le maître mot sera l’efficacité, entrera en vigueur le 1er septembre 2023.
On June, 20 2019, the European Parliament adopted a new directive harmonising insolvency law at a European level for the first time.
It was a long wait before the process of transposition into Belgian law finally came to fruition with the adoption in May 2023, and the publication of the law on June, 7 2023.
The law, whose guiding principle is “efficiency”, will come into force on September, 1 2023.
中伦观点
在系列上篇中，我们梳理了地产项目债务重组相关政策，结合经验总结债务重组的原则、项目与项目公司尽职调查实务重点。在下篇中，我们着重梳理困境项目重组方案经验，并分享对行政赋能的一些思考，供读者参考。
房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。
本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。
一、困境项目重组方案
房地产行业高速发展10余年，在“房住不炒”的宏观背景以及2020年8月“三道红线”政策后，因房地产行业的发展模式及市场发展规律、政策执行力度、国家宏观调控等多方面的原因，房地产市场从2021年9月开始经历行业“缩表”的阵痛，不少大型房地产企业先后出现债务风险，面临诸多的困难处境，继而影响资金方、施工方、材料设备供应方及购房业主等多方主体。房地产市场影响国民经济及民生多个方面，在行业困境下，政府亦在监管、维稳、施救等多方面遇到难题。表面上看，各方主体皆可按政策与法律处理，但实操中，商业诉求与法律的平衡，经济效果与社会效果、法律效果的协调，社会资源的调度与节约，仍需探索最佳路径。
单纯的法律手段难以解决问题的情形下，笔者认为：房地产困境的解决，最终需要落实到具体的房地产项目庭外重组与盘活。开展全行业性的政策拯救或对大型地产公司进行全面的庭外重组盘活，需假以时日并多方共同努力。因此，结合近一年多的地产项目重组盘活经验，笔者希望从政府管理、商业诉求、法律实践等方面，为各方在房地产项目困境中破局提供些建议，达到解决具体房地产项目的实际问题，使项目价值最大化，最大程度实现各方利益诉求，从一定程度上缓解目前房地产困境。
本文仅就困境项目的成因、市场常见盘活方案等问题，从法律角度予以整理，请勿以此作为法律意见在实践中套用。